清算的財産分与－不動産（ローンがあるとき）

不動産の財産分与で一番の問題は、ローンが残っている場合です。ローン残高より高く売却できれば話は早く、売却益を2人で分ければ終わりです。
ローン残高より安い場合は、実質、売ることが難しくなります。

なぜなら、ローンを組んでいる時点で金融機関が不動産に抵当権を付けており、抵当権を抹消するためにはすべてローンを返済する必要があるので、最低でも売却損の出る分のまとまったお金を用意しなければなりません。
それは難しいので、普通に考えれば不動産の評価額からローン残高を引いて、マイナス分を別の形で分ける方法を思いつきますよね。
評価額1000万円の不動産でローンが2000万円残っていれば、マイナス分の1000万円を2人で分けあうことになります。

ところが、売却するわけではないので、どちらかが不動産の所有者になります。そしてローンのほうも、どちらかが支払うことになるでしょう。
上の例では、今後所有してローンを払う側が、もう一方から500万円受け取れば、平等に分けあったことになります。

所有する側：評価額1000万円－ローン2000万円＋500万円受け取り＝-500万円
所有しない側：所有する側に支払うので-500万円

この所有しない側が支払う500万円は、現金であるとは限らず、協議の上、相当する価値の別の財産を分与することもありえます。

また、婚姻中であれば、共有名義や連帯債務、連帯保証ということも多くありますが、離婚となると関係を断ちたいと考える事例が多いようです。
理由は、共有名義では不動産について何かをしたいときに両者の合意が必要になり、連帯債務については名義を放棄する代わりに債務も放棄したい、連帯保証では離婚後は他人となる債務者が返済を滞ったときに連帯保証人であるもう一方に支払い義務が生じるからです。

こういったことから、ローンを残したままでの不動産の財産分与は、名義変更や債務者変更などをしたい場合が実に多くあります。
しかし、名義変更や債務者変更はとても難しい面があるので、この点について解説していきます。